老房翻新、旧房改造、局部装修相关话题
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 小区全称 | 北京林荫家园小区 |
| 详细地址/所属行政区 | 北京市平谷区平谷镇林荫南街，所属平谷区平谷镇 |
| 开发商名称 | 北京本地房企开发 |
| 建成/开盘年份 | 2005年开盘，2006年建成 |
| 交房时间/交房批次 | 2006年-2007年分两批次交付 |
| 总楼栋数 | 18栋 |
| 总户数 | 约1200户 |
| 建筑类型 | 板楼、多层及小高层 |
| 产权性质 | 70年普通住宅 |
| 小区当前均价 | 约2.8万元/平米（参考平谷区同地段二手房行情） |
| 主力面积段 | 95㎡-140㎡ |
| 物业费标准 | 1.2元/㎡·月 |
| 物业公司 | 北京本地物业服务有限公司 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 主力户型列表 | 三室一厅一卫、三室一厅两卫、三室两厅两卫 |
| 各户型套数占比 | 三室一厅一卫占比约40%，三室一厅两卫占比约35%，三室两厅两卫占比约25% |
| 房屋交付标准 | 毛坯交付 |
| 层高 | 2.8米 |
| 得房率/公摊 | 得房率约82%，公摊约18% |
| 结构类型 | 砖混结构（多层）、钢筋混凝土框架结构（小高层） |
| 常见可拆改部位 | 室内非承重隔墙、客厅与阳台之间的推拉门及矮墙（非承重）、厨房非承重隔墙、卫生间非承重隔墙 |
| 常见不可拆改部位 | 外墙、承重墙、配重墙、梁柱、楼板、阳台栏板、暖气主管道、燃气主管道 |
| 户型通病/痛点 | 部分老三居户型客餐厅分区不明显，收纳空间不足；部分户型卫生间采光较弱；厨房操作台面长度有限；部分楼栋入户玄关空间狭小 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 装修押金金额 | 3000元/户，装修验收合格后无违规情况全额退还 |
| 装修办理流程 | 业主携带身份证、购房/房产证明到物业填写装修申请表，提交装修方案及施工单位资质，缴纳装修押金及垃圾清运费，签订装修管理协议，领取装修许可证后即可开工 |
| 允许施工时间 | 工作日8:00-12:00，14:00-18:00；周末及法定节假日仅可进行无噪音施工 |
| 噪音施工限制 | 砸墙、钻孔、切割等噪音施工仅可在工作日施工时段进行，午休及夜间、节假日禁止噪音施工 |
| 封窗/封阳台要求 | 需提前向物业报备，窗户样式、颜色需与小区原有外立面保持一致，不得突出外立面 |
| 外墙/空调机位规定 | 禁止在外墙开孔打洞破坏外立面，空调需安装在指定机位，冷凝水需接入专用排水管道 |
| 拆改红线 | 严禁拆除承重墙、梁柱、外墙等承重结构，严禁改动燃气主管道、消防设施，严禁破坏房屋原有防水结构 |
| 装修垃圾清运 | 装修垃圾需袋装后堆放在物业指定的垃圾堆放点，由物业统一清运，清运费按房屋面积收取，约5元/㎡ |
| 材料进场/电梯使用 | 装修材料进场需提前告知物业，大宗材料需避开业主出行高峰时段，使用货梯运输，如无货梯使用客梯需做好电梯防护，不得损坏电梯设施 |
| 动火/高空作业要求 | 动火作业需提前向物业报备，配备灭火器材，安排专人看火；高空作业需做好安全防护措施，系好安全绳，严禁高空抛物 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 业主群体 | 本地常住居民、企事业单位职工、个体工商户 |
| 主要购房用途 | 自住为主，部分为改善型住房 |
| 年龄结构 | 30岁-55岁占比较高 |
| 职业/收入水平判断 | 多为本地稳定职业人群，家庭年收入在15万-40万区间 |
| 装修预算区间 | 整装预算多在18万-50万区间 |
| 业主偏好风格 | 现代简约、新中式、北欧风格、轻奢风格 |
| 业主关注点 | 空间收纳规划、施工质量、环保材料、性价比、售后保障 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 交通配套 | 小区周边有多条公交线路途经，临近平谷城区主干道，自驾出行便利，距离平谷汽车站约2公里 |
| 商业配套 | 周边有大型超市、菜市场、餐饮门店、银行网点等，生活配套成熟，距离平谷核心商圈约3公里 |
| 教育医疗 | 周边有公立小学、中学，距离平谷区医院约2.5公里，就医就学便利 |
| 小区环境 | 小区绿化率约35%，内部有休闲广场、健身器材、儿童游乐设施，居住氛围浓厚 |
| 周边装修竞品 | 周边分布有多家中小型装修门店及建材店 |
| 小区内已开工量 | 本小区已有多户业主选择我司装修，涵盖老三居改造、老房翻新等多种类型 | 材料进场便利性 | 小区周边道路宽敞，货车可直达小区楼下，材料装卸及运输便利 |
老三居旧房和毛坯房装修的核心差异 很多业主第一次装老房，会默认和毛坯房流程差不多，其实两者的差异从第一步就拉开了。首先是前期拆改，毛坯房只需要根据设计调整局部墙体，而林荫家园的老三居大多建成时间较早，不少墙面是预制板结构，还有的业主家之前自己改过格局，拆改前必须先排查墙体承重、原有管线的老化情况，不能随便砸墙，这也是北京平谷区老房翻新
作为扎根平谷10余年的本地装修企业，北京打扮家建筑装饰工程有限公司（平谷打扮家装饰）已经服务过北京林荫家园、乐园西小区、乐知筑等多个小区的业主，今天分享的这套北京林荫家园三居室轻奢风装修案例，就是我们的完工实景项目之一。 ##公司图片## 这套案例的业主是一对年轻夫妻，家里有两个孩子，原本的户型是125㎡三居室，想要打造一个兼顾美观、收纳和实用性
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北京打扮家建筑装饰工程有限公司
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